Cambio de uso de local a vivienda en Barcelona y área metropolitana
Convertir un local comercial en vivienda es una excelente oportunidad para aprovechar espacios desaprovechados y aumentar el valor de tu inmueble. En Constructora Barcelona nos encargamos de todo el proceso: desde la evaluación inicial hasta la entrega final con todas las licencias y permisos.
¿Qué significa el cambio de uso de local a vivienda?
Adaptación física
Adecuación administrativa
Gestionar ante el Ayuntamiento la licencia urbanística de cambio de uso (normalmente ligada a una licencia de obras) y, una vez finalizadas las obras, obtener la cédula de habitabilidad y actualizar la documentación del inmueble (catastro, escritura, registro) para reflejar el nuevo uso residencial.
Cabe destacar que no en todos los casos es posible convertir un local en vivienda, ya que existen restricciones urbanísticas (por ejemplo, límites al número de viviendas permitidas en una finca o zona) y requisitos técnicos estrictos de habitabilidad que el local debe poder cumplir. Por ello, es fundamental comenzar cualquier proyecto de este tipo verificando la viabilidad urbanística y técnica en el caso concreto.
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Contáctenos en Constructora Barcelona – estaremos encantados de ayudarle a transformar su local en la vivienda que desea, cumpliendo todos los requisitos legales y asegurando un resultado de alta calidad.
Costes del cambio de uso de local a vivienda en Barcelona
El cambio de uso de local a vivienda consiste en transformar legal y físicamente un inmueble originalmente comercial en una vivienda apta para vivir, cumpliendo normativas de habitabilidad y obteniendo las licencias necesarias del Ayuntamiento.
Es importante tener una idea aproximada de los costes involucrados en un cambio de uso de local a vivienda. El presupuesto total variará según el tamaño del local, el estado inicial, la calidad de la reforma y las tarifas municipales de cada municipio. A continuación ofrecemos una tabla de costes estimativos desglosados para un proyecto típico en Barcelona y su área metropolitana en 2025. Estos importes son aproximados y orientativos:
| Concepto | Precio aproximado |
| Estudio de viabilidad inicial (opcional, consulta urbanística y informe técnico) | 300 € – 800 € |
| Proyecto técnico de cambio de uso (arquitecto: planos, memoria, trámites) | 1.500 € – 3.000 € |
| Tasa municipal por licencia de obras (incluye tasa de cambio de uso) | ~5% – 7% del PEM (p.ej. 2.000 € – 4.000 €) |
| Impuesto de Construcciones (ICIO) (Ayuntamiento, 4% del coste de obra) | 4% del presupuesto de obra (p.ej. 600 € – 1.500 €) |
| Obras de reforma y adecuación (coste de la construcción) | 500 € – 900 € por m² (Ej: local 50 m² = 25.000 € – 45.000 €) |
| Certificado final, Cédula de habitabilidad y Licencia de 1ª ocupación | 200 € – 400 € (técnico + tasas) |
| Certificado de eficiencia energética (CEE) | 100 € – 150 € |
| Notaría y Registro de la Propiedad (escritura de cambio de uso | 300 € – 500 € |
| Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AJD) (0,5–1% según CCAA, sobre valor obra/escritura) | ~0,75% del valor (p.ej. 100 € – 300 €) |
Requisitos urbanísticos y técnicos en Barcelona
Ubicación urbanística y densidad permitida
Lo primero es comprobar la calificación urbanísticadel local y el planeamiento vigente para esa ubicación, a fin de asegurarse de que el uso de vivienda esté permitido en ese emplazamiento. En Barcelona ciudad, cada zona tiene una densidad máxima de viviendas por parcela o por área; si el edificio ya alcanza el número máximo de viviendas permitidas según el PGM, no se autorizará añadir una vivienda más. Por ejemplo, las normas urbanísticas pueden limitar cuántas viviendas puede haber por hectárea o por edificio; si con nuestro proyecto se excede ese número, el Ayuntamiento denegará el cambio de uso.
Es posible solicitar al Ayuntamiento un Informe o Certificado de Compatibilidad Urbanística previo que indique si, en principio, el cambio de uso es viable en ese local específico (en Barcelona este trámite es recomendable, aunque la ciudad también ofrece consultas urbanísticas en línea). En caso de que la parcela tenga alguna afección de planeamiento (por ejemplo, que el edificio esté fuera de ordenación o pendiente de retranqueos), conviene consultar con los técnicos municipales, pues esas situaciones pueden condicionar la viabilidad.
Normativa de habitabilidad (superficie, iluminación, ventilación)
Todo local que se quiera convertir en vivienda debe cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la Generalitat de Catalunya (Decreto 141/2012) y las adicionales que fija Barcelona. Entre los requisitos más importantes, destaca la superficie mínima útil: en Barcelona ciudad se exige al menos 40 m² útiles para la nueva vivienda resultante.
La normativa catalana general establece 36 m² como mínimo para viviendas convencionales, e incluso menos en casos especiales como estudios unipersonales, pero en Barcelona el PGM eleva el mínimo a 40 m² contar con un frente mínimo de fachada de 3 metros ya sea hacia la vía pública o hacia un patio de manzana interior, para garantizar suficiente entrada de luz natural y ventilación.
Otros parámetros de habitabilidad incluyen: altura libre mínima de techo de 2,50 m en las estancias principales (y 2,20 m en baños, cocinas o pasillos); disponibilidad de iluminación natural y ventilación en las estancias mediante ventanas (se suele exigir una superficie acristalada equivalente al 12% de la superficie de cada estancia); y la posibilidad de instalar una cocina y un baño completo dentro de la nueva vivienda (la cocina debe contar con salida de humos a cubierta o, si no es posible, con un sistema de extracción forzada con filtros de carbono, y el baño debe tener ventilación natural o forzada).
También se deben respetar las dimensiones mínimas de cada espacio: por ejemplo, un dormitorio doble de al menos ~10-12 m², sala de estar de ~10-15 m², cocina (si independiente) de ~5-7 m² y un baño completo de ~3-4 m², entre otros estándares establecidos en el Decreto de Habitabilidad.
Acceso y configuración del local
Idealmente, el local a convertir debería estar en planta baja o entresuelo con acceso independiente desde la calle o desde el portal. Si la nueva vivienda va a tener acceso por la escalera comunitaria, habrá que considerar las exigencias de accesibilidad.
La normativa indica que debe garantizarse la accesibilidad vertical en el edificio; en edificios de varias plantas, podría ser necesario que el edificio disponga de ascensor u otras medidas, especialmente si el local se sitúa en plantas altas (en planta baja no suele haber problema). Además, si alguna de las ventanas de las estancias principales da a un patio interior de la finca, el PGM exige que delante de esas ventanas exista un patio interior libre de edificación con unas dimensiones mínimas (en Barcelona, al menos 6 m de fondo por 4,5 m de ancho en la parte de la parcela correspondiente), para asegurar luz y ventilación adecuadas.
Estructura y seguridad del edificio
El local y el edificio deben ser estructuralmente aptos. Si el edificio es antiguo, puede requerirse un Informe de Evaluación del Edificio (IEE) o ITE favorable (en Barcelona es obligatorio para edificios de más de 45-50 años) antes de acometer una rehabilitación de este tipo. Las obras no deben comprometer la estabilidad ni la seguridad contra incendios del inmueble; se tendrá que cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE) en aspectos de seguridad estructural, seguridad de utilización, protección contra incendios, salubridad (aislamiento húmedo, ventilación), eficiencia energética, etc.
En la práctica, esto implica que durante el proyecto técnico, el arquitecto debe comprobar y justificar que la nueva vivienda cumple con todas las secciones aplicables del CTE (DB-SI, DB-SUA, DB-HE, etc.).
Servicios e instalaciones básicas
Comunidad de propietarios
Si el local se ubica en un edificio con comunidad de vecinos (régimen de propiedad horizontal), es importante revisar los estatutos de la comunidad y comunicar la intención de cambio de uso. Legalmente, la Ley de Propiedad Horizontal permite la división o cambio de destino de elementos privativos siempre que no lo prohíban expresamente los estatutos y que se obtenga autorización administrativa.
Algunos estatutos podrían prohibir la conversión de locales en viviendas o requerir acuerdo previo de la junta de propietarios. En la mayoría de casos en Cataluña, se necesitará al menos el visto bueno de la comunidad (por mayoría simple o cualificada, según si se alteran elementos comunes).
Si la reforma afecta elementos comunes (por ejemplo, abrir una ventana en fachada que es elemento común), entonces sí se suele requerir unanimidad. Lo recomendable es informar al presidente o administrador de la finca y, de ser necesario, someter a aprobación de la junta de propietarios el proyecto. Además, deberá actualizarse la cuota de participación de ese nuevo piso en la propiedad horizontal, algo que se hace al final ante notario, pero conviene que la comunidad esté al tanto desde el inicio.
Otros condicionantes
En resumen, antes de lanzarse a convertir un local en vivienda en Barcelona es necesario comprobar que se pueden cumplir todas las normativas urbanísticas y técnicas vigentes. Una visita de un arquitecto para evaluar el local in situ, junto con una consulta urbanística al Ayuntamiento, suele ser el paso inicial para confirmar la viabilidad. En Constructora Barcelona ofrecemos un estudio de viabilidad previo donde analizamos estos aspectos y asesoramos sobre las posibilidades del proyecto.
Trámites y documentación necesaria para el cambio de uso
Proyecto técnico de cambio de uso
Es imprescindible encargar a un arquitecto la redacción de un Proyecto de cambio de uso (y reforma) del local. Este proyecto contendrá memoria descriptiva, planos del estado actual y reformado, justificación del cumplimiento normativo (habitabilidad, CTE, accesibilidad, incendios, etc.), presupuesto de ejecución y otros documentos exigidos.
El proyecto debe estar visado por el Colegio de Arquitectos y firmado por un técnico competente (arquitecto superior o arquitecto técnico, según el caso). Con este proyecto se solicitará la licencia, por lo que debe presentarse completo. En Barcelona, al tratarse de obras de rehabilitación con cambio de uso, normalmente se exige un Proyecto básico y ejecutivo visado. También habrá que aportar en el proyecto un estudio básico de seguridad y salud y gestionar un plan de gestión de residuos de la obra, como en cualquier licencia de obra mayor.
Solicitud de licencia municipal
Con el proyecto redactado, se tramita ante el Ayuntamiento la licencia urbanística de cambio de uso. En Barcelona, este trámite se engloba en una licencia de obras mayores, ya que implica una reforma importante. Se debe presentar la solicitud junto con toda la documentación técnica (proyecto, formularios municipales, justificante de pago de tasas, etc.).
El Ayuntamiento evaluará el proyecto a través de los Servicios Técnicos de Urbanismo. Importante: no se puede iniciar ninguna obra hasta obtener la licencia aprobada. En algunos municipios se solicita primero una licencia específica de cambio de uso y aparte la de obras, pero Barcelona lo tramita de forma conjunta como un proyecto de obras con modificación de uso. Durante esta fase, los técnicos municipales pueden pedir correcciones o información adicional. Una vez se obtiene la aprobación de la licencia, normalmente el Ayuntamiento emite un comunicado de inicio de obras y habrá un plazo (p. ej., 6 meses) para comenzar las obras y un plazo máximo para terminarlas.
Ejecución de las obras de reforma
Con la licencia concedida, se llevan a cabo las obras en el local conforme al proyecto aprobado. Estas obras pueden incluir demoliciones interiores, nueva distribución (tabiques para dormitorios, baño, cocina), instalación de bajantes y ventilaciones, apertura o modificación de huecos de ventana, refuerzo estructural si hiciera falta, renovación de instalaciones eléctricas y de agua/saneamiento, colocación de pavimentos, revestimientos, carpinterías, etc.
Es fundamental ceñirse al proyecto autorizado; si durante la obra se introducen cambios significativos, habría que presentar una modificación al Ayuntamiento. La duración de esta fase dependerá de la envergadura de la reforma. Para una conversión típica de un local de ~50 m² puede rondar entre 2 y 4 meses de obra, aunque varía según complejidad. Durante la obra, el arquitecto realizará dirección de obra y, al finalizar, emitirá un certificado final de obra
Obtención de la cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación
Finalizados los trabajos, la nueva vivienda debe obtener su cédula de habitabilidad, que es el documento expedido por la Generalitat de Catalunya que certifica que la vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad.
Para ello, un arquitecto (que puede ser el mismo director de obra u otro) realiza una inspección final y emite el certificado de habitabilidad, que se presenta junto con la documentación requerida (certificado final de obra, etc.) a la Agencia de l’Habitatge de Catalunya.
Además, en Barcelona es necesario tramitar ante el Ayuntamiento la licencia de primera ocupación (también llamada a veces cédula municipal), un trámite similar donde el Ayuntamiento verifica que la vivienda es apta para ser habitada por primera vez tras la reforma. Esta licencia de primera ocupación suele pedirse simultáneamente o después de la cédula, y consiste en presentar los certificados finales y pagar la tasa correspondiente. Sin la cédula de habitabilidad, no se puede dar de alta la vivienda para vivir en ella legalmente ni contratar servicios básicos a nombre de vivienda.
Certificado energético
Otra gestión obligatoria al terminar es obtener el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) de la vivienda, que debe ser emitido por un técnico competente y registrado en el Institut Català d’Energia. Este certificado califica energéticamente la vivienda y es necesario para poder alquilarla o venderla, y suele exigirse también para la licencia final.
Escritura pública y registro
Finalmente, para completar el proceso legal, se recomienda realizar una escritura de cambio de uso ante notario, donde quede constancia de que el inmueble (antes local) ahora es una vivienda. En la escritura se hace referencia a la licencia obtenida y a la nueva descripción de la finca (superficie, linderos, destino vivienda, cuota de participación en el edificio, etc.).
Con esa escritura, se procede a inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad, actualizando oficialmente la naturaleza del inmueble a vivienda. También se actualiza la referencia en el Catastro para que figure ya como vivienda (esto puede hacerse de oficio con la licencia, pero conviene verificarlo). Este paso es importante sobre todo de cara a una futura venta o para formalizar una hipoteca, ya que los registros oficiales deben reflejar el uso residencial.
Duración estimada del proceso
Una pregunta frecuente es ¿cuánto tiempo lleva convertir un local en vivienda?. La duración puede variar significativamente según el caso.
En total, el proceso completo desde el inicio (viabilidad/proyecto) hasta tener la vivienda legalizada puede tomar aproximadamente 6 a 12 meses en un escenario típico. En el mejor de los casos (proyecto sencillo y respuesta ágil de la administración) podría rondar medio año, pero es aconsejable planificar con tiempo suficiente, ya que pueden ocurrir demoras. Nuestro equipo trabajará para acortar los plazos al mínimo, pero siempre cumpliendo cada etapa correctamente.
Nota: Es muy importante no ocupar ni alquilar la vivienda antes de tener todos los permisos en regla. Habitar un local sin haber completado el cambio de uso con cédula y licencia final puede conllevar sanciones y problemas legales. La paciencia en los plazos garantiza que el resultado final sea una vivienda 100% legal y habitable.
Ventajas del cambio de uso de local a vivienda
- Incremento del valor del inmueble.
- Mayor facilidad para alquilar o vender.
- Aprovechamiento de locales sin uso.
Preguntas Frecuentes sobre el cambio de uso de local a vivienda
¿Cualquier local comercial se puede convertir en vivienda?
No, depende de cada caso. El local debe cumplir o poder adaptarse a la normativa. Hay que verificar la viabilidad urbanística: que el plan zonal permita uso residencial en ese emplazamiento y que no se exceda el número de viviendas permitido en el edificio o zona. También el local debe tener las características físicas mínimas (tamaño, altura, fachada con ventana, etc.) para lograr la habitabilidad.
Si, por ejemplo, un local no tiene ninguna posibilidad de abrir ventanas (y por tanto no puede ventilar ni iluminar naturalmente), no podrá ser legalmente habitado. Lo mismo si es muy pequeño (menos de 20-30 m², prácticamente inviable en Barcelona) o si el edificio ya agotó su cupo de viviendas.
Por eso se hace un estudio previo: no todos los locales son aptos, y a veces hay que descartar aquellos que no puedan llegar a cumplir requisitos.
¿Qué permisos necesito de la comunidad de vecinos?
Como se explicó, es importante revisar los estatutos de la comunidad. Si no prohíben el cambio de uso, en principio puedes proceder sin permiso expreso, aunque es muy recomendable informar a los vecinos. Legalmente, si el cambio de uso no afecta elementos comunes, basta con notificarlo.
Pero si afecta elementos comunes (por ejemplo, conectar una nueva bajante al desagüe general, abrir un hueco en fachada, etc.), sí necesitas autorización de la comunidad(e incluso unanimidad para modificaciones importantes en elementos comunes). Lo más habitual es obtener una aprobación en junta de propietarios por mayoría simple para evitar futuros recelos. Además, al final del proceso se actualizará la escritura de división horizontal, y la comunidad tendrá que reconocer la nueva cuota de participación de esa vivienda.
Nuestro consejo es siempre implicar a la comunidad desde el inicio para evitar conflictos.
¿Cuánto tarda el proceso completo?
En términos generales, entre medio año y un año es un plazo razonable para la mayoría de conversiones de local a vivienda en Barcelona. Los tiempos se reparten así: unos meses para proyecto y licencia, unos meses para obras, y trámites finales relativamente rápidos (semanas) para cédula y registros.4
Puede haber casos más ágiles (si el ayuntamiento aprueba rápido, podría estar en 5-6 meses total) o casos más lentos (si surgen complicaciones, podría irse a 12-18 meses). Es clave planificar con tiempo y, sobre todo, no iniciar la obra sin licencia ni intentar ocupar la vivienda antes de terminar todos los trámites.
Con nuestro servicio integral, monitorizamos los plazos y gestionamos cada fase para agilizar lo máximo posible dentro de los cauces legales.
¿Cuál es el coste y cómo se financia la reforma?
El coste puede variar (ver sección de precios arriba). ¿Cómo financiarlo? Si ya eres propietario del local, tendrás que costear el proyecto y la obra.
Algunos propietarios utilizan ahorros o préstamos personales. Otra opción, una vez obtenida la licencia, es solicitar a un banco un préstamo puente o hipotecario para la reforma; aunque no exista aún la vivienda legal, algunas entidades valoran el proyecto y otorgan financiación. Tras convertirlo en vivienda, podrías sacar una hipoteca sobre la nueva vivienda (ya registrada) si necesitas refinanciar a largo plazo.
Si aún no compraste el local, a veces conviene negociar con el banco una hipoteca autopromotor: te financian la compra del local y la reforma con el compromiso de que al final tendrán una vivienda como garantía.
¿El Ayuntamiento puede denegar el cambio de uso una vez solicitada la licencia?
Sí, el Ayuntamiento denegará la licencia si el proyecto no cumple con alguna normativa fundamental. Las causas típicas de denegación serían: que el planeamiento no permita más viviendas en ese edificio/zona (densidad excedida), que el uso de vivienda no esté autorizado en la planta baja en esa calle específica, o que el proyecto de reforma no garantice las condiciones de habitabilidad (por ejemplo, resultan treinta y pico m² útiles cuando se exigen 40 m², o no hay suficiente ventilación natural, etc.).
También denegará si faltan documentos esenciales. Para minimizar riesgos, se hace la consulta urbanística previa y se adapta el proyecto a todos los requisitos. En caso de recibir un rechazo, es posible ajustar el proyecto (si es algo subsanable) y volver a presentarlo. Pero si el impedimento es urbanístico (por ejemplo, zona saturada de viviendas), entonces no habrá más remedio que desistir. Por eso recalcamos la importancia de la viabilidad inicial.
¿Necesito un arquitecto o puedo hacer el trámite por mi cuenta?
La ley exige la firma de un arquitecto titulado para el proyecto y dirección de obra, por lo que, en la práctica, necesitas contratar a un arquitecto.
Además, un aparejador/arquitecto técnico deberá asumir la función de coordinación de seguridad y salud y puede apoyar en la dirección de ejecución de la obra. Más allá de la exigencia legal, resulta prácticamente imposible para un particular navegar el proceso sin asistencia técnica, dado lo complejo de los requisitos.
Un profesional se asegurará de que el diseño cumpla normativa, redactará los documentos correctamente y tramitará eficientemente con el Ayuntamiento. En Constructora Barcelona contamos con arquitectos especializados en cambios de uso que se encargarán de todo el proyecto.
¿Ofrece Constructora Barcelona este servicio?
Principalmente se pagan dos tipos de impuestos: durante la obra, el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) que grava el presupuesto de la reforma (en Barcelona es el 4% de la base imponible de la obra, normalmente ya incluido en las tasas municipales que pagas al pedir la licencia); y al finalizar, al formalizar la escritura de cambio de uso, se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la inscripción registral del nuevo destino, que en Cataluña está en torno al 1% sobre el valor declarado (en algunos casos se aplica el tipo reducido del 0,5-0,75% si solo se modifica uso sin transmisión de propiedad).
Adicionalmente, la nueva vivienda, al inscribirse, empezará a tributar el IBI como vivienda (posiblemente la cuota anual cambie respecto al IBI de local, aunque a veces no varía mucho).
No hay un impuesto específico por cambiar el uso en sí más allá de estos. Eso sí, si vendes posteriormente la vivienda, tributarás por la ganancia patrimonial como en cualquier venta de inmueble.
¿Qué impuestos se pagan al convertir un local en vivienda?
Sí, en ConstructoraBarcelona.essomos especialistas en proyectos de reforma y cambio de uso de local a vivienda en Barcelona y alrededores. Ofrecemos un servicio integral que abarca desde el asesoramiento inicial y estudio de viabilidad, pasando por la redacción del proyecto técnico, la obtención de licencias municipales, la ejecución completa de la obra con los mejores acabados, hasta la tramitación de la cédula de habitabilidad y gestiones finales de legalización.
Nuestro equipo cuenta con arquitectos colegiados conocedores de la normativa local, aparejadores y jefes de obra con amplia experiencia en reformas, y gestores administrativos que se encargarán de que todos los papeles estén en regla.
Si está pensando en convertir un local en vivienda, contáctenos para una consulta gratuita – le guiaremos en cada paso para hacer realidad su proyecto de forma segura, rápida y con resultados garantizados.